Un bon investissement locatif sur l’Ile de Ré : quelques idées…

A la question « c’est quoi un bon investissement locatif sur l’Île de Ré ? », 7 critères essentiels doivent guider votre choix:

  1. Où investir ?
  2. Quelle taille ?
  3. Piscine ?
  4. Jardin ou cour ?
  5. Le style et les équipements ?
  6. Quels tarifs ?
  7. Comment promouvoir sa location de vacances ?

Liminaire : cette étude est issue de l’expérience de Bon Séjour en France dans la location saisonnière sur l’Ile de Ré. Certains éléments sont certes subjectifs et discutables. La prétention de cette analyse n’est pas d’être l’unique vérité mais simplement de donner aux lecteurs quelques points de repère qui les aideront peut-être à faire un meilleur investissement immobilier.

Quelques chiffres : la saison locative s’étale entre les mois d’Avril (ou le début des vacances de Pâques) et la fin du mois d’Octobre (ou la fin des vacances de Toussaint. On peut également ajouter les 2 semaines correspondant aux vacances de fin d’année. Les mois creux sont donc les mois de Janvier, Février, Mars, Novembre et une partie de Décembre.

Parmi les 7 mois restants, le potentiel locatif est donc d’environ 30 semaines. C’est donc par rapport à ces 30 semaines qu’il est nécessaire d’avoir des points de repère que l’on peut positionner de la façon suivante :

  • le taux de remplissage est excellent au delà de 25 semaines,
  • bon autour 20 semaines,
  • moyen autour de 15 semaines,
  • à améliorer en deçà de 10 semaines.

Pourquoi certaines locations de vacances sur l’Île de Ré peuvent se louer moins de 15 semaines par an et pourquoi d’autres sont occupées plus de 25 semaines ? Comment expliquer un tel écart ?

1 – Où investir ?

Même si l’Île de Ré est globalement une destination très demandée, tous les villages n’ont pas exactement la même attractivité pour les locataire saisonniers et il est important de relever des particularités avec de faire le choix d’investir dans tel ou tel village. Ce classement, même s’il est très général et certes discutable, permet d’appréhender quelques différences.

  • La Flotte, Saint-Martin, Ars & La Couarde bénéficient d’une excellente attractivité locative :  cet attrait est étroitement lié à la présence des ports pour La Flotte, Saint-Martin et Ars. L’attrait pour la Couarde est plutôt lié à la proximité des belles plages, à sa position très centrale entre le Nord et le Sud et certainement au charme du centre-village.
  • Les Portes, Le Bois-plage & Loix ont une bonne attractivité locative : Les Portes bénéficie d’une image très haut de gamme mais sa situation à l’extrémité Nord rend le village moins demandé en dehors de la très haute saison. Le Bois-plage est très comparable à La Couarde mais son image est moins « haut de gamme » et les fins connaisseurs trouvent le centre du village moins charmant que celui de La Couarde. Il est connoté d’une image « populaire » qui repousse parfois un certain type de clientèle. Loix attire les amateurs de calme pendant la saison estivale. Mais en dehors de Juillet et Août son côté « tranquille » et excentré peut faire peur même aux amateurs de grande solitude.
  • enfin Rivedoux, Saint-Marie & Saint-Clément ont une attractivité locative moyenne : Sainte-Marie est un village encore rural, à tradition agricole. Il attire, certes, les amateurs de pêche à pied et d’espace naturel. En revanche, l’urbanisation du village a été opérée sans grande réflexion d’ensemble. Cette analyse géographique reste très générale et n’aborde pas la question de la qualité d’un emplacement à l’intérieur même d’un village. Si louer 25 semaines par an à Rivedoux ou Saint-Clément demande donc plus d’efforts que louer une maison de vacances identique à La Couarde ou La Flotte, en revanche, il est évident de noter qu’un bon emplacement à Rivedoux sera toujours plus attractif qu’un « mauvais » aux Portes ou à La Couarde, par exemple à proximité de la route départementale ! N’oublions pas que nous louons en majorité à des citadins qui recherchent avant tout le calme et la tranquillité pendant leur vacances. Par conséquent, le bruit est certainement le critère le plus discriminant.

2- Quelle taille ?

2, 3, 4 chambres ou plus ? 2 ou 3 chambres nous semblent être le compromis idéal. Idéal en été pour une famille avec 2 ou 3 enfants. Idéal aussi, hors saison, pour un couple seul ou un couple avec 1 bébé qui accepterait de louer une maison de 2 ou 3 chambres pour avoir un peu plus de place mais qui n’accepterait pas de louer une maison de 4 chambres car trop de place perdue et inutilisée. Attention aux trop grandes maisons qui se louent plus difficilement hors saison !

3- Piscine ?

La présence d’ une piscine est déterminante – même sur l’Île de Ré – car elle place de facto la location saisonnière dans une catégorie plus « haut de gamme », ce qui permet d’avoir un positionnement prix plus haut.

Le bassin n’a pas besoin d’être très grand : 6m x 3m est une dimension suffisante ou 8m x 4m si vous avez assez de place. Si vous avez un arbitrage à faire entre la dimension et les équipements, choisissez plutôt d’investir dans un système de chauffage (type pompe à chaleur) qui rendra votre piscine utilisable dans de bonnes conditions dès le mois de Mai jusqu’à la fin du mois d’Octobre.

Enfin, la piscine en soi est un bon investissement car au moment de la revente car elle apportera une valeur ajoutée équivalente voire souvent supérieure à la dépense réalisée pour la mettre en place.

4- Jardin ou cour ?

La cour peut être suffisante dans des villages très attractifs comme La Couarde, Saint-Martin ou La Flotte. En revanche, dans d’autres villages comme Rivedoux, Saint-Clément ou Sainte-Marie, la cour ne sera pas suffisante et l’absence de jardin risque même de devenir un frein sérieux aux demandes de location. Dans tous les cas, un logement sans cour, ni jardin est à proscrire, quel que soit le village.

5- Le style et les équipements ?

Le style est déterminant pour la réussite du projet. Imaginons 2 maisons identiques (même emplacement – même surface – même jardin – même nombre de chambres – même tarifs) mais dont la seule différence réside dans le style et la qualité de la décoration intérieure. Cette différence aura un impact très significatif sur le nombre de semaines loués. Les clients recherchent des styles simples et épurés, des décorations qui ne sont pas trop chargés en meubles ou en objets. Inutile de dépenser beaucoup d’argent : les maisons qui plaisent sont rarement celles dans lesquelles il a été investi le plus sur la décoration. Demandez des conseils & des idées pour améliorer le style et l’ambiance de vote maison sans vous ruiner. Évitez les styles trop marqués et dans le doute, privilégiez la simplicité.

Les équipements de base d’une location de vacances sont les suivants : lave-linge, lave-vaisselle, micro-ondes, bouilloire électrique, TV écran-plat et lecteur DVD. Les équipements superflus comme un sèche-linge ou un réfrigérateur américain ne vous permettront pas de louer plus. Ce sont donc des dépenses sans retour sur investissement. En revanche, si nous avons un conseil à donner c’est d’équiper votre location d’un accès Internet haut débit. De plus en plus de clients refusent de louer si la location saisonnière n’est pas dotée d’un accès Internet. L’équipement Internet dont le coût est d’environ 400 euros permet par ailleurs, dans de nombreuses partie de l’Ile de Ré (cela est à vérifier auprès des fournisseurs d’accès), de bénéficier de l’accès aux chaînes TV sans installer une parabole extérieure assez inesthétique.

6- Quels tarifs ?

Construire une grille tarifaire adaptée est essentiel. Cela demande un peu de réflexion. Quelques conseils :

  • tout ne se vend pas à n’importe quel prix, même sur l’Ile de Ré ! Si vous louez trop cher, vous louerez uniquement entre le 14 Juillet et le 15 Août quand plus de 200000 personnes occupent l’Ile de Ré. Mais en dehors de cette période, vous louerez peu.
  • 3 (voire 4) périodes tarifaires sont nécessaires afin de distinguer la très haute saison (Juillet et Août), de la saison moyenne saison (Avril – Mai – Juin – Septembre – Octobre) et de la basse saison (le reste de l’année).
  • Marquez des écarts significatifs entre vos périodes tarifaires. Inutile de faire 2 périodes tarifaires s’il y a un écart de 50 euros entre les 2 périodes ! Afin de fixer un point de repère, l’écart entre une moyenne saison et une haute saison doit être d’environ 50%.
  • Demandez des conseils de spécialiste : grâce à son expérience sur ce marché, Bon Séjour en France vous aide à construire une grille tarifaire cohérente par rapport au marché rétais et par rapport à d’autres maisons comparables à la vôtre.

7- Comment promouvoir sa location de vacances ?

Votre location de vacances doit être présentés sur des supports différents afin d’adresser une clientèle nationale mais également une clientèle internationale (en particulier anglo-saxonne) très présente sur l’Ile de Ré.

N’oubliez pas que les étrangers n’ont pas les mêmes périodes de vacances que les Français. N’oubliez pas que les clients étrangers ont des critères de choix moins précis que les client français. Nous citons souvent l’anecdote du client français qui demande une maison avec exactement 3 chambres, avec piscine au sel et plutôt située entre le numéro 14 et le numéro 20 de la rue Aristide Briand à La Couarde !! C’est donc souvent plus facile de louer à une personne étrangère qui fait peu de différence entre Les Portes et Rivedoux pourvu que ce soit sur l’Ile de Ré !

Bon Séjour en France, grâce à son site Internet français (.fr) et son site anglais (.com), résident sur un serveur informatique au Royaume-Uni, adresse indistinctement et de façon efficace la clientèle française et internationale.

Quel rendement en attendre ?

Si vous suivez bien tous ces conseils, votre rendement annuel locatif devrait se situer entre 4% et 5%.

Spécialisée dans la location saisonnière sur l’Ile de Ré, Bon Séjour en France peut vous aider à atteindre cet objectif. Rencontrons-nous !

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