Réussir son investissement locatif sur l’Ile de Ré : quelques idées…

Il y a quelques mois, dans le numéro 64 de « Ile de Ré annonces immobilières », nous avions donné aux lecteurs quelques pistes pour mieux réussir leur investissement locatif sur l’Île de Ré. Aujourd’hui, nous allons aller un peu plus loin dans cette analyse en mettant l’emphase sur 3 nouvelles pistes de réflexion.

Villa Perle à Saint-Martin – pour 14 personnes

Quand j’étais responsable des achats informatique dans un groupe de télécommunications, je disais souvent à mes interlocuteurs « vous avez sûrement la plus belle offre du marché : je ne cherche pas à acheter la plus belle offre mais simplement celle qui correspond à mes besoins. Je ne veux pas payer la sur-qualité ».

Dans le domaine de l’investissement locatif, cette sur-qualité, ce sont tous les équipements et les caractéristiques de votre location qui vont au-delà de l’attente « normale » du plus grand nombre de clients potentiels.

Prenons un exemple simple : nous louons une maison avec 5 chambres pour 10 personnes. L’attente « normale » d’un client sur l’Ile de Ré est de louer une maison de 170 m² environ (5 chambres de 20 m² + 70 m² de pièces à vivre) avec un jardin de 400 m² environ. Mais si votre maison de 5 chambres possède une surface habitable de 300 m² et un jardin de 1000 m², on peut considérer que cette surface habitable additionnelle (soit 130 m² dans l’exemple) et cette surface de jardin additionnelle sont perçues par le plus grand nombre comme de la sur-qualité qui représente pour vous un investissement additionnel sans réel retour sur investissement. En d’autres termes, le prix sur le marché de la maison plus grande est bien sûr plus élevé mais le revenu annuel locatif sera sensiblement identique pour les 2 produits.

Cette notion de sur-qualité et mes origines périgourdines m’amènent à donner donc le conseil suivant : « Entre investir dans un château ou investir dans plusieurs petites maisons, choisissez les maisons… »

L’autre point essentiel que nous voudrions développer ici et le rapport entre la surface habitable (que nous appellerons SH dans la suite de l’explication) et les surfaces extérieures comme jardin, terrasse, cour ou patio (que nous appellerons SE). Notre longue expérience dans la location de maisons sur l’Île de Ré renforce tous les jours un peu plus la règle qu’il est préférable d’investir dans des locations saisonnières rétaises dont le rapport SE/SH est au moins supérieur à 1. Par exemple, une maison de 200 m² habitables devra avoir un jardin au moins de 200 m². Il faudra donc être très prudent face à des investissements dont le rapport SE/SH est faible. Privilégiez les petites maisons avec de grandes surfaces extérieures plutôt que les grandes maisons avec de petites surfaces extérieures.

Le dernier élément de réflexion est lié au décalage qui peut exister entre la vision du locataire – votre client – et votre vision d’investisseur. L’investisseur raisonne en retour sur investissement alors que le client raisonne en qualité de services. Ainsi, il n’est pas déraisonnable de penser qu’une maison achetée 1 million d’euros puisse être louée 4000 euros par semaine au mois d’Août. L’investisseur établit le prix du loyer en fonction d’un calcul de rentabilité, ce qui semble être un raisonnement logique. Mais ce raisonnement n’est pas forcément celui du locataire qui lui – à juste titre – considère que le niveau du loyer justifie à lui seul la fourniture de services de type prestations hôtelières : service de ménage régulier, lits faits à l’arrivée, mise à disposition de draps de plage, 1ères courses faîtes à l’arrivée,…

Le raisonnement du locataire est le suivant : « si je paie 4000 euros par semaine, je n’ai pas à faire les lits en arrivant », celui du propriétaire est le suivant « si j’achète une maison 1 million d’euros, il faut que je loue 4000 euros par semaine pour avoir un retour sur investissement cohérent. »

C’est pourquoi, il faut être prudent avec les maisons trop grandes et trop luxueuses. Au-delà du raisonnement développé dans la 1ère partie de l’exposé, les loyers élevés appellent une clientèle qui a des exigences précises en termes de services. Si vous ne fournissez pas ces services, vous devrez gérer des frustrations et des insatisfactions, si vous les fournissez, il faudra d’abord les organiser – et ce n’est pas une mince affaire – et par ailleurs intégrer leur coût dans vos calculs de rentabilité.
Soyez donc prudent avec le luxe et ne voyez pas trop grand : l’Ile de Ré n’est ni Courchevel ni Saint-Tropez et…heureusement.

Didier Pélétengeas
Directeur de Bon Séjour en France
06 03 69 16 06

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